In Zandbergen is onrust ontstaan bij bewoners van de Jan De Coomanstraat nadat een immomakelaar via sociale media aankondigde dat achter de Molenbeek een appartementsgebouw zal worden opgetrokken in overstromingsgebied. Buurtbewoners reageren vol ongeloof en woede: “Hoe is het mogelijk dat hier een meergezinswoning wordt gebouwd, terwijl in hetzelfde overstromingsgebied andere woningen moeten verdwijnen?”
Het gaat om een meergezinswoning met vijf woonentiteiten en de aanleg van een brug over de waterloop ter hoogte van nummer 32 om het gebouw te ontsluiten. Het publiciteitsbord werd inmiddels geplaatst. “Het is nogal pervers om appartementen aan 400.000 euro te verkopen om ze dan later potentieel te moeten onteigenen,” laat Jens Rottiers, UP-fractieleider in de gemeenteraad, weten. “Er wordt onderzocht hoe men met dit tegenstrijdig aanvoelend project kan omgaan binnen het Strategisch Plan Ruimte voor Water kan omgaan”, laat Stephan De Prez, schepen voor Ruimtelijke Ordening & Stedenbouw, weten.
De plannen vallen bijzonder slecht in de buurt. De Vlaamse overheid werkt immers aan maatregelen om de Denderstreek beter te beschermen tegen overstromingen, waarbij net in dezelfde straat meerdere woningen zouden moeten verdwijnen. Bovendien werd de buurt op 10 december 2025 geïnformeerd over de opmaak van het Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan (GRUP) “Dwars lint Jan De Coomanstraat/Zandbergen”, dat het afbreken van woningen in de zone beoogt. Dat er nu nog een meergezinswoning in dit overstromingsgebied wordt gebouwd, ervaren bewoners als een slag in het gezicht.
Lang en complex vergunningstraject
Het dossier kent een lange voorgeschiedenis. Op 11 december 2007 werd een negatief stedenbouwkundig attest afgeleverd voor het bouwen van een meergezinswoning. Ook op 14 april 2016 en 21 november 2018 gaf de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM) ongunstige adviezen wegens het overstromingsrisico. De VMM stelde dat een meergezinswoning op die plek niet aangewezen was, dat de erfdienstbaarheidszone van vijf meter langs de Molenbeek moest worden. Idealiter moest het perceel onbebouwd blijven; hoogstens één eengezinswoning werd aanvaardbaar geacht.
Ondanks die adviezen werd op 28 januari 2019 toch een positief stedenbouwkundig attest afgeleverd. Op 22 juni 2020 volgde de omgevingsaanvraag, die vier dagen later volledig en ontvankelijk werd verklaard. Op 24 augustus 2020 verleende het college de vergunning.
In de watertoets bij de vergunning wordt expliciet verwezen naar de eerdere negatieve adviezen en het overstromingsrisico. De VMM herhaalde daarbij dat zij geen voorstander is van bebouwing op dit perceel en waarschuwde dat het risico toeneemt wanneer het om een meergezinswoning gaat. Toch werd de vergunning verleend.
Procedures en verlenging vergunning
Milieuorganisatie Milieufront Omer Wattez (MOW) tekende beroep aan bij de deputatie van Oost-Vlaanderen omwille van het overstromingsgevaar. De deputatie verleende opnieuw een vergunning. Een beroep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen werd verworpen wegens laattijdigheid, waarna ook de Raad van State in juni 2025 het arrest bevestigde. Door de langdurige procedures vroeg de aanvrager een verlenging van de vergunning, die in oktober 2025 werd toegekend. Daardoor komt het project nu pas concreet in beeld.
Verdichtingsvisie en ruimtelijke discussie
De plannen botsen ook met de gemeentelijke “Visie Hoger Bouwen en Verdichting”. Voor Zandbergen stelt die dat verdichting enkel kan binnen de zogenoemde blauwe contour, in de onmiddellijke omgeving van het station en binnen een wandelafstand van maximaal 250 meter. De betrokken site ligt ongeveer 300 meter van het station en buiten deze zone.
Volgens de visie kan verdichting enkel indien waterrobuust bouwen wordt toegepast en extra ruimte aan de beek wordt gegeven. Critici stellen dat hier onvoldoende rekening mee werd gehouden en vragen waarom de visie, goedgekeurd door de gemeenteraad in mei 2019, niet werd toegepast bij de beoordeling van de aanvraag in 2020.
Politieke vragen en scherpe kritiek
Burgerbeweging UP en verschillende bewoners stellen de werking van de dienst stedenbouw in vraag. Zij wijzen erop dat de VMM duidelijk stelde dat een meergezinswoning hier niet aangewezen is en dat het perceel idealiter onbebouwd blijft. Het feit dat bewoners in dezelfde straat mogelijk hun woning moeten verlaten omwille van overstromingsmaatregelen, versterkt de frustratie.
“Het is nogal pervers om appartementen aan 400.000 euro te verkopen om ze dan later potentieel te moeten onteigenen. Dit is niet meer dan de Vlaamse belastingbetaler een rad voor de ogen draaien, om een ontwikkelaar te plezieren. We zullen Vlaams minister van Waterwegen Annick De Ridder en Vlaams minister van Omgeving Jo Brouns van dit dossier op de hoogte brengen,” laat Jens Rottiers, UP-fractieleider in de gemeenteraad, weten.
Het dossier zal opnieuw op de politieke agenda verschijnen. Er wordt aangekondigd dat hierover vragen zullen worden gesteld in de gemeenteraad, terwijl bewoners hopen op meer transparantie en consistentie in het ruimtelijk beleid.
Voor de buurt blijft vooral één vraag hangen: “Hoe kan een meergezinswoning in een overstromingsgevoelig gebied worden vergund terwijl elders woningen moeten wijken om datzelfde overstromingsrisico te beperken?”
Stephan De Prez reageert
“De vraag verwijst naar een vergund dossier uit 2020, dat destijds over voorwaardelijk gunstige adviezen beschikte waaronder ook deze van de waterbeheerders (De Vlaamse Waterweg, provincie Oost-Vlaanderen en VMM). De meergezinswoning beschikt tevens over een overstroombare kelder (paalconstructie) en neemt geen overstromingsruimte in. De politieke context en het lokale vergunningenbeleid was toen anders dan anno 2026,” reageert Stephan De Prez, schepen voor Ruimtelijke Ordening & Stedenbouw.
“Het Strategisch Plan Ruimte voor Water was toen nog niet ver genoeg gevorderd om dit te hanteren in de beoordeling van deze aanvraag tot een meergezinswoning. Dit dossier kent een uitgebreide historiek tot zelfs bij de Raad van State, waarna de rechtsprocedures zijn beëindigd met uiteindelijk een uitvoerbare vergunning tot gevolg.
De uitvoerbaarheid werd in oktober 2025 verlengd door de deputatie van Oost-Vlaanderen. We kunnen begrip opbrengen voor het contradictorisch aanvoelen van dit bouwproject in relatie tot de minnelijke verwerving van huizen op andere plaatsen in de Jan De Coomanstraat.
Tenslotte willen we nog melden dat we deze kwestie hebben doorgegeven aan de projectpartners van het Strategisch Plan Ruimte voor Water. Er werd ons vervolgens meegedeeld dat men intern gaat kijken hoe men met dit tegenstrijdig aanvoelend project kan omgaan.”
Julien Borremans