Geraardsbergen. Een huis kopen in het centrum van Geraardsbergen kost aanzienlijk minder dan in veel omliggende gemeenten. De mediaanprijs voor een woning bedraagt daar een schamele 175.200 euro. Dat blijkt ook uit de cijfers die de krant De Morgen recent publiceerde. De redenen zijn vooral te zoeken in een opvallend oud gebouwenbestand, lagere inkomens en een stadscentrum waar historische cijfers bijzonder hoge kansarmoede bij jonge kinderen tonen.
In de eerste helft van 2026 bedroeg de mediaanprijs van een huis in Geraardsbergen 249.000 euro. Daarmee behoort het stadscentrum tot de een van de goedkoopste in Vlaanderen. De mediaan is het middelste verkoopbedrag. De helft van de verkochte huizen kostte volgens Statbel minder, de andere helft meer. Het gaat om geregistreerde verkoopprijzen, niet om de bedragen waarmee verkopers adverteren.
De vergelijking met de omgeving maakt de kloof duidelijk zichtbaar. Over het volledige jaar 2025 bedroeg de mediaanprijs in Geraardsbergen 245.500 euro. In Brakel was dat 305.000 euro, in Ninove en Zottegem 315.000 euro en in Lierde 330.000 euro. Tegenover die laatste gemeente bedraagt het verschil ruim 84.000 euro.
Binnen Geraardsbergen lopen de prijzen fel uiteen. Zo bedraagt de mediaanprijs voor een huis in Zarlardinge 365.500 euro en in Goeferdinge 334.500 euro. In Nieuwenhove moet je maar liefst 468.500 euro ophoesten voor een woning, wat 2,5 keer duurder is dan in het centrum van Geraardsbergen.
Dat betekent niet dat dezelfde woning enkele kilometers verder automatisch zoveel meer waard is. De cijfers vergelijken alle verkochte huizen, ongeacht hun oppervlakte, tuin, staat of ligging. Toch blijft Geraardsbergen volgens estimios.be ook binnen één woningcategorie opvallend goedkoop. Voor gesloten en halfopen woningen lag de mediaan in 2025 op 220.000 euro, tegenover 290.000 euro in Ninove en 293.750 euro in Zottegem.
Kwetsbare stad
Een belangrijke aanwijzing ligt in het gebouwenbestand. Volgens de omgevingsanalyse van het stadsbestuur dateert 41 procent van de gebouwen in het centrum van Geraardsbergen van vóór 1945. In Vlaanderen is dat 26 procent. Het lokale patrimonium is dus duidelijk ouder. In Geraardsbergen moet nog ongeveer 34% van de huizen ingrijpend gerenoveerd worden om aan de normen te voldoen. Die renovatiekosten drukken de verkoopprijs van niet-energiezuinige woningen.
Oud betekent niet noodzakelijk slecht. Een gerenoveerde woning kan uitstekend comfort bieden. Maar wanneer dak, verwarming, elektriciteit of isolatie moeten worden aangepakt, dan lopen de kosten aardig op.
Ook de lokale koopkracht verdient ook aandacht. In inkomstenjaar 2023 bedroeg het gemiddelde netto belastbare inkomen per aangifte in Geraardsbergen 39.835 euro. In Lierde was dat 44.827 euro en in Pajottegem 47.033 euro. Lagere inkomens beperken doorgaans de ruimte om te sparen, te lenen en op een woning te bieden. Tegelijk wordt de markt ook beïnvloed door kopers van buiten de gemeente.
Achter de gemeentelijke gemiddelden gaan bovendien grote sociale verschillen schuil. Historische cijfers wijzen op een sterke concentratie van kansarmoede in het stadscentrum. In 2019 bedroeg de kansarmoede-index daar 46,1 procent.
Het cijfer legt wel bloot waarom betaalbaarheid alleen geen voldoende maatstaf voor woonbeleid is. Een goedkope woning helpt een gezin pas duurzaam vooruit wanneer ook de energierekening, het onderhoud en eventuele renovaties betaalbaar blijven.
De echte uitdaging voor de stad is betaalbare woningen combineren met kwaliteit en voldoende draagkracht bij de gezinnen die erin wonen.
Julien Borremans