De woningen in Geraardsbergen blijven goedkoper dan Ninove, Zottegem of Brakel. In de Oudenbergstad betaal je voor een woning een stuk minder dan in de deelgemeenten. In Ophaselt bedraagt de mediaanprijs voor een woning 422.000 euro, terwijl in het centrum de mediaanprijs daalt tot slechts 163.750 euro.
Volgens de Notarisbarometer steeg de mediane prijs van huizen in Geraardsbergen van 202.500 euro in 2021 tot 243.700 euro in 2025. Ten opzichte van 2024 is er wel een daling: toen lag de mediaan op 255.000 euro.
Statbel schetst een genuanceerder en langer perspectief. De mediaanprijs van verkochte woningen steeg van 150.000 euro in 2010 tot 248.500 euro in 2024. Van een dalende trend maakt Statbel geen gewag. In 2024 werden 428 woningen verkocht. Ook appartementen werden duurder: de mediaanprijs steeg van 150.000 euro in 2010 tot 243.000 euro in 2024.
Deelgemeenten duurder
Opmerkelijk is dat woningen in de deelgemeenten gemiddeld duurder zijn dan in het centrum. In Ophasselt bedraagt de mediaanprijs 422.000 euro, in Schendelbeke 300.000 euro en in Overboelare 247.500 euro. In Nederboelare ligt die op 178.500 euro en in het centrum op 163.750 euro.
Ondanks de prijsstijging blijven woningen in Geraardsbergen goedkoper dan in de omliggende gemeenten. Volgens de Notarisbarometer bedraagt de mediaanprijs 243.700 euro. In Ninove ligt die op 319.000 euro, in Herzele op 305.500 euro, in Zottegem op 319.000 euro en in Brakel op 305.750 euro.
Toch vertelt de mediaanprijs slechts een deel van het verhaal. Een woning van 230.000 euro is zelden instapklaar. Renovatieplicht, isolatiewerken en energie-investeringen duwen de totale kost snel boven 300.000 euro. In combinatie met hogere rentevoeten en strengere energienormen wordt kopen vandaag aanzienlijk duurder dan vroeger.
Verschillende redenen
Dat Geraardsbergen ondanks de stijging goedkoper blijft dan de buurgemeenten heeft meerdere oorzaken. Het woningbestand is ouder en energie-intensiever, de inkomens liggen gemiddeld lager, treinverbindingen zijn minder sterk en nieuwbouwontwikkeling blijft beperkt. Ook het historisch imago van de economische achterstand speelt mee. Die factoren drukken de prijzen, maar vormen tegelijk een rem op stedelijke vernieuwing.
Daarnaast speelt de energetische kwaliteit van woningen een belangrijke rol. Een aanzienlijk deel van het patrimonium is verouderd en tegen 2030 moeten open en halfopen woningen minstens EPC-label E behalen. In Geraardsbergen moet nog ongeveer 34% van de huizen ingrijpend gerenoveerd worden om aan de normen te voldoen. Die renovatiekosten drukken de verkoopprijs van niet-energiezuinige woningen.
Ook de ligging en bereikbaarheid beïnvloeden de markt. Geraardsbergen ligt verder van de economische centra en de Brusselse rand dan bijvoorbeeld Ninove of Zottegem. De reistijd naar Brussel of Gent is voor Geraardsbergen langer, wat de aantrekkelijkheid voor pendelaars verlaagt en de prijzen drukt. Bovendien bestaat het aanbod vaker uit oudere woningen met meer ruimte en grond, die gemiddeld goedkoper zijn dan nieuwbouw of volledig gerenoveerde huizen in populairdere gemeenten.
Woonbeleid
Geraardsbergen voert een proactief woonbeleid dat inzet op woonkwaliteit, renovatie en betaalbaarheid, met bijzondere aandacht voor lokale bewoners. Om de woonkwaliteit te bewaken voert de stad sinds 2017 een verplicht conformiteitsattest in voor huurwoningen ouder dan 15 jaar.
Het woonbeleid focust op veilige, kwaliteitsvolle en betaalbare huisvesting. De stad stimuleert renovaties via premies, bewaakt de kwaliteit van huurwoningen, en zorgt voor sociale woningtoewijzing met aandacht voor lokale binding. Ook dat doet de prijs van de woningen stijgen.
Betaalbaarheidsparadox
De marktdynamiek toont aan dat prijzen in de regio stijgen, maar in Geraardsbergen soms gematigder evolueren of tijdelijk dalen, waardoor de stad een betaalbaar alternatief blijft. Tegelijk zorgen sterkere spoorverbindingen en betere bereikbaarheid in Ninove en Zottegem voor extra prijsdruk in die gemeenten.
Bouwkosten blijven hoog, renovatieverplichtingen worden strenger en de vraag naar betaalbare woningen blijft groeien. Zonder doordacht woonbeleid kan Geraardsbergen evolueren naar een paradox: aantrekkelijk om te wonen, maar onbereikbaar voor wie er opgroeit. De vastgoedmarkt is geen natuurfenomeen, maar het resultaat van beleid en keuzes. De cruciale vraag is dan ook niet of prijzen stijgen, maar voor wie de stad nog betaalbaar blijft.
Julien Borremans