“De voorbije weken verschenen verschillende artikels in de pers over sociale huisvesting, ellenlange wachtlijsten, stijging van de huurprijzen, over de komst van de woonmaatschappij… En over minister Mathias Diependaele die het budget, voorzien voor de bouw van sociale woningen, maar niet op lijkt te krijgen. Uiteraard stelt zich dan de vraag: hoe is dat mogelijk, waarom wordt er niet meer gebouwd?
Bij SHM Denderstreek alleen al – actief in 14 gemeenten – staan meer dan 6.500 kandidaat-huurders op de wachtlijst. Wanneer we dit per gemeente bekijken, staan Aalst ( 3.600 kandidaten), Ninove (2.100 kandidaten) en Erpe-Mere (1.900 kandidaten) in de top 3 van steden en gemeenten met de langste wachtlijst en de langste wachttijd! Want wachten, jaren aan een stuk is momenteel een bedroevende realiteit. De gemiddelde wachttijd is ondertussen 6 jaar. Het patrimonium van SHM Denderstreek bestaat vandaag uit meer dan 2.200 huurwoningen en appartementen. En toch is er dus een groot tekort en moet er worden bijgebouwd. Wanneer je leest dat de budgetten om meer te bouwen voorhanden zijn, dringt zich de vraag op waarom er niet meer wordt gebouwd. Een terechte vraag met een uitgebreid antwoord.
⦁ De beschikbaarheid van bebouwbare gronden: alle gronden in Vlaanderen zijn in het Gewestplan ingekleurd , ze genieten dus een bepaalde ruimtelijke bestemming: landbouwgebied, natuurgebied, recreatiegebied, … en woongebied. Er mag dus niet zomaar overal gebouwd worden. Dat geldt uiteraard evenzeer voor een sociale huisvestingsmaatschappij.
⦁ Wanneer een terrein beschikbaar is dan zijn er ook stedenbouwkundige voorschriften, voorwaarden waaraan men moet voldoen om een vergunning te verkrijgen om te mogen bouwen.
⦁ Voor het bouwen van sociale woningen en appartement gelden bovendien nog extra regels, specifiek voor de sector: minimale normen e.a. waaraan moet voldaan worden. Dit zorgt voor hogere drempels en zeer complexe en soms langlopende procedures. En dan zijn er ook nog de verschillende studies (waterhuishouding, mobiliteit,…) door experten in de aanloop naar sociale bouwprojecten. Die nemen de nodig tijd in beslag.
⦁ Daarnaast zijn gemeenten en steden uiteraard betrokken partij wanneer het over sociale woningbouw gaat. Meer nog, zij staan aan het roer om op hun grondgebied te zorgen voor voldoende aanbod (dat heet het sociaal objectief, het aantal sociale woningen die ze verplicht op hun grondgebied ter beschikking moeten hebben of moeten nastreven.) Er is dus steeds uitgebreid overleg met de betrokken besturen in de aanloop naar een sociaal woonproject. Wat zijn de noden, verwachtingen, mogelijkheden,..
⦁ Belangrijke stap in het traject naar een nieuw woonproject is om het voor te stellen aan de betrokken omwonenden. Hun feedback leidt ook nog tot aanpassingen. Helaas ontstaan -de laatste jaren een toenemend aantal – soms buurtprotesten die er vaak ook toe leiden dat een dossier jarenlang komt vast te zitten.
⦁ Na een eerste ontwerpvoorstel volgen dus nog een heleboel aanpassingen voor men tot een definitief ontwerp komt. Feedback op het ontwerp van de huisvestingsmaatschappij zelf, de experten, de opmerkingen van de besturen en de omwonenden.
⦁ En dan is er nog de komst van de woonmaatschappij. Een hervorming die Minister Diependaele heeft opgezet en waarbij vanaf 2023 nog slechts één sociale woonmaatschappij actief kan zijn binnen een werkingsgebied waartoe elke gemeente wordt ondergebracht. De afbakening van werkingsgebieden is ondertussen bekend en nu wordt gekeken welke maatschappij binnen een bepaald werkingsgebied actief zal zijn. Die herstructurering zorgt ervoor dat heel wat maatschappijen op dit moment de kat uit de boom kijken en nieuwe projecten “on hold” zetten.
Bij SHM Denderstreek bouwen we wel nog steeds verder. Met zo’n 40 projecten op stapel voor de komende jaren hopen we zo meer dan 1.200 extra woonentiteiten te verwezenlijken. Maar die zijn morgen niet klaar. Mogelijks zullen ook projecten worden afgekeurd , tegengehouden, opgeschort. Een eenvoudige rekensom geeft aan dat 1.200 extra woongelegenheden helaas niet zullen volstaan om de 6.500 kandidaten op de wachtlijst te kunnen helpen.
Dat er MEER moet gebouwd worden staat buiten kijf. Het is echter geen populaire maatregel want nieuwbouw neemt open ruimte en groen in. Daarom wordt ook gekeken naar bouwen in “bebouwde kom”: daar waar reeds bewoning is. Die gronden zijn om die reden ook zo ingekleurd in het gewestplan en worden duidelijk aangegeven als woonuitbreidingsgebied. Dat is ook belangrijk voor de bereikbaarheid van het woonproject en de beschikbaarheid van praktische voorzieningen in de nabije omgeving zoals winkels, scholen,…
Waarom wordt er niet meer ingezet op de verbouwing van bestaande panden in de steden?
Deze opmerking komt wel vaker terug in discussie over “bouwen”. Maar voor groepsbouw is dit niet altijd zo evident. Individuele woningen verbouwen is budgettair en praktisch soms niet haalbaar.
Wanneer mogelijk verbouwt SHM Denderstreek weldegelijk bestaande panden. Daar zijn het woonproject Sint-Jorisstraat in Aalst, de site van de Arme Klaren in Geraardsbergen, de pastorie van Letterhoutem, het klooster in Wichelen en het IZOO project in Oosterzele goede voorbeelden van. Allemaal bestaande gebouwen die worden herbestemd en reeds bebouwde ruimte die wordt hergebruikt. Jammer genoeg is dit soort projecten is niet altijd haalbaar rekening houdend met de voorwaarden waaraan sociale woningen en appartementen moeten voldoen.
Herbestemming van bestaande gebouwen levert meestal maar een beperkt aantal extra entiteiten op maar alle beetjes helpen. De laatste jaren wordt trouwens al meer ingezet op alternatieve manieren van “wonen” : onder meer in Gent zijn verschillende projecten van cohousing of woonerven tot stand gekomen waar bv. de buitenruimte gemeenschappelijk is. Maar ook dat zijn geen zaligmakende oplossingen om het tekort aan betaalbare woningen op te vangen. De prijs van de woningen is namelijk een kwestie van vraag en aanbod. De vraag is hoog, het aanbod is schaars.
Willen we een snellere inhaalbeweging van het tekort aan betaalbare en kwaliteitsvolle woningen kunnen realiseren dan moeten er gewoon veel meer nieuwe woningen en appartementen gebouwd worden. Er is geen andere oplossing. We zijn nu eenmaal met 6,65 miljoen Vlamingen die allemaal ergens (betaalbaar) moeten wonen.
Cijfers in Vlaanderen
Op 1 januari 2021 telde het Vlaamse Gewest 6.65 miljoen inwoners, 24.000 meer dan begin 2021. Tussen 2000 en 2021 groeide het aantal inwoners in Vlaanderen met 12%. Er werden in 2021 ook 4.2% meer kinderen geboren , 62.846 in totaal.
Deze toename maar ook de vergrijzing van de bevolking en het feit dat de voorbije jaren en mede door de coronacrisis de huisprijzen (zowel koop als huur) dramatisch zijn toegenomen, voorspelt weinig goeds op lange termijn.
In 2020 was 29% van de oppervlakte in Vlaanderen bebouwd. De helft van de bebouwde oppervlakte is gelinkt aan wonen.
Als elke ouder zijn kinderen later in een betaalbare woning wil zien wonen en dan vaak bij voorkeur nog in dezelfde buurt dan zal er meer moeten worden gebouwd.
Hierbij moeten we ook rekening houden met de realiteit dat mensen zolang mogelijk thuis kunnen en willen blijven wonen. Iets wat er voor zorgt dat bestaande huizen niet snel (genoeg)vrijkomen. En zelfs wanneer dat gebeurt, blijft het een uitdaging voor de kopers om hun aangekochte woonst conform alle energierichtlijnen te renoveren. Naast de lening die ze voor de aankoop moeten afsluiten, zijn ook verbouwingen een enorme hap uit hun budget. De vraag naar instapklare woningen om te kopen neemt alleen maar toe. Op die manier zijn nieuwe eigenaren veel zekerder van hun budget.” vertelde SHM Denderstreek